О создании Товариществ Собственников Жилья

С введением в действие нового Жилищного Кодекса  и других нормативных актов, особую актуальность приобрело создание Товариществ Собственников Жилья.

Как известно, Жилищный Кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление;
• управление ТСЖ;
• управление управляющей организацией.

Любой из перечисленных способов управления  многоквартирным домом  выбирается собственниками на общем собрании и может быть изменен (по решению самих же собственников) в любое время.

У каждого способа управления есть сильные и слабые стороны.

Что выбрать?

Первый, Непосредственный способ управления на практике чаще всего реализуется только на многоквартирных домах с небольшим числом помещений    (и соответственно собственников).

Данный способ управления характеризуется тем, что каждый  житель дома заключает договоры  с энергоснабжающими организациями на поставку тепла, электроэнергии, холодное и горячее водоснабжение, прием сточных вод, газоснабжение и т.д.  Организационная сложность  реализации данного способа  в многоквартирных домах с большим количеством собственников жилья заключается в том, что ВСЕ собственники помещений должны быть перечислены в начале договора, а  в его конце стоять подписи сторон (то есть всех собственников). Это очень трудно реализовать организационно.

Даже если 100 % жителей многоквартирного дома проголосуют за непосредственное управление  не ясно, как контролировать состояние дома и инженерных коммуникаций, планировать и проводить ремонт; подписывать акты выполненных работ и т.д.

Непосредственный способ управления недостаточно разработан  и на практике применяется лишь в домах, состоящих из 4-8 квартир. Денежные потоки в данном случае минимальны, итоги проведенных работ на виду и контролируются каждым жильцом, а также легко обеспечить стопроцентную явку жильцов на общее собрание.

Чаще всего собственники выбирают третий способ, доверяя управление своим домом управляющей организации .

В этом есть свои  положительные стороны . 

Это :

• профессиональный кадровый состав работников предприятия;
• наличие материальной базы (производственные фонды, станки, инструмент, техника и т.д.);
• независимость от внутренних конфликтов в доме.

К недостаткам этого способа управления можно отнести:

• незаинтересованность в проведении организационных мероприятий, направленных на снижение для населения уровня оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
• необходимость регулярной презентации результатов своей работы собственникам жилья;
• необходимость наличия внутренней системы управления качеством (когда за конечный результат исполнитель несет личную ответственность).

ТСЖ в этом смысле имеет ряд преимуществ

ТСЖ по закону имеет статус некоммерческой организации и может быть создано, если чуть более 50%  собственников примут решение о необходимости его создания. Все остальные должны подчиниться решению большинства.

ТСЖ распоряжается всем, что существует в жилом доме, от фундамента до крыши. Кроме того, при выполнении некоторых условий, ТСЖ может распоряжаться не только землей под зданием, но и прилегающими  к нему территориями.

При реализации такого способа управления наиболее важным фактором является профессионализм избранного правления и, прежде всего, председателя Товарищества. От их умелых или неумелых действий и решений зависит вся система жизнеобеспечения многоквартирного дома.

На практике многие Товарищества прибегают к услугам профессиональных управляющих домами или управляющих организаций. В этом случае руководство ТСЖ, не имея необходимых профессиональных знаний, заключает договор с управляющей организацией или профессиональным управляющим. В перечень задач, возлагаемых на управляющего, входит организация комплекса работ, связанного с эксплуатацией, содержанием и ремонтом многоквартирного дома. При этом право подписи договоров, финансовых и платежных документов остается у председателя ТСЖ.

Преимуществом такой схемы управления ( когда ТСЖ передает полномочия по управлению домом специализированной организации) перед другими являются следующие аспекты:

1. Правление и председатель Товарищества не устраняется от решения вопросов управления, содержания и технической эксплуатации дома и принадлежащей ему территории, а являются непосредственными  участниками данных процессов.
2. Всю рутинную организационную работу выполняет управляющий, тем самым, исключая необходимость постоянного нахождения председателя ТСЖ в дневное время в доме.
3. Право финансовой подписи остается у председателя ТСЖ, а управляющий только готовит предложения и соответствующие документы к подписанию.

На практике данная схема является наиболее эффективной, исключающей  возможность бесконтрольного использования финансовых ресурсов Товарищества.

Сильные стороны выбора способа управления – ТСЖ ( и в случае, когда домом управляют самостоятельно, и в случае, когда домом управляет специализированная организация ):

1. Оперативность принятия решений;
2. Возможность регулирования кадровой политики ( в отношении нанимаемых работников) ;
3. Внутренний контроль  за финансовой деятельностью;
4. ВСЕ собираемые средства расходуются непосредственно на конкретный дом;
5. Возможность выбора подрядчиков.

Слабые стороны управления ТСЖ

1. Плохая платежная дисциплина у собственников;
2. Недостаточность средств ТСЖ для осуществления эффективной деятельности (трудность реализации долгосрочных программ);
3. Трудности содержания общего оборудования дома при недостаточно хорошем  техническом состоянии значительной доли многоквартирных домов и инженерных сетей ;
4. Трудности работы правления ТСЖ из-за общей пассивности и равнодушия граждан;
5. Прямая зависимость результативности работы правления от конфликтов внутри дома.

Таким образом, для того, чтобы сделать правильный выбор, (имеет ли смысл организовать ТСЖ в конкретном многоквартирном доме или отдать предпочтение управляющей организации),  инициативная группа должна ответить себе на следующие вопросы:

1. Достаточна ли общая площадь помещений в доме.  Этот фактор влияет на финансовую базу - уровень дохода ТСЖ.
2. Каково техническое состояние дома и инженерного оборудования. (Сколько потребуется средств и где их взять для приведения состояния общего оборудования к норме.)
3. Есть ли в наличии в доме объекты нежилого фонда (свободные подвалы, колясочные помещения и т.д.)  для получения дополнительных доходов путем сдачи их в аренду или др. способом.
4. Наличие земельного участка, необремененного застройкой и малыми архитектурными формами для создания на нем объектов, приносящих дополнительные доходы ТСЖ.
5. Возрастная характеристика собственников, их финансовая состоятельность. (Смогут ли они регулярно вносить плату за жилое помещение в том объеме, которое установит собрание.)
6. Доля собственников, отрицательно настроенных против создания ТСЖ в доме, что может повлиять на собираемость платежей.

Только после получения ответов на эти вопросы, инициативная группа может принять нужное решение :